Как вычисляется кадастровая стоимость?

Порядок определения кадастровой стоимости, а так же список критериев, по которым происходит оценка, закреплены в соответствующих нормативных актах РФ. С 2018 года в каждом регионе оценка кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства проводится специальными организациями, а ее результаты утверждаются и фиксируются в государственном кадастре недвижимости.

В настоящее время проблема государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и споры, связанные с кадастровой стоимостью имеют значительный общественный и политический вес. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Российской Федерации вот уже более 12 лет развивается институт кадастровой оценки. Своим названием он обязан основному потребителю результатов его работы – земельному кадастру (кадастру недвижимости). Кадастровая оценка является массовой и так же, как и кадастр имеет государственный статус. Такой высокий статус кадастровой оценки придаёт ей особую значимость, приоритет, а заодно и возлагает большую ответственность на организаторов и исполнителей работ.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ и включает совокупность следующих действий:

Основные проблемы государственной кадастровой оценки возникают на этапах 2, 3 и 4. Основой проблем являются следующие факторы:

• на этапе 2, при формировании перечня объектов недвижимости, подлежащих оценке, выгружаются сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. На основании таких сведений оценщик впоследствии делает выводы о характеристиках объектов недвижимости, которые значительно влияют на итоговую кадастровую стоимость объекта. При этом отсутствуют какие-либо правила определения таких характеристик, при формировании перечня объектов оценки. К примеру, при определении вида разрешенного использования земельного участка часто его фактическое назначение определить невозможно без физического обследования участка, что практически не делается исполнителями работ. Неправильное определение вида разрешенного использования влечет возникновение споров о кадастровой стоимости. Так же большой проблемой оценки объектов капитального строительства является отсутствие сведений в кадастре о назначении помещений и зданий, а их большое количество не позволяет физически обследовать каждый объект.
• на этапе 3, при отборе исполнителей работ, большой проблемой была квалификация исполнителей, поскольку одним из основных критериев отбора была стоимость работ. Однако в настоящее время у заказчиков работ появились инструменты более тщательного и качественного отбора исполнителя, поскольку изменился порядок процедуры конкурсной закупки с аукциона на конкурс. Так же на государственном уровне Постановлением Правительства РФ от 01.10.2015 г. №1051 "О внесении изменений в приложение №2 к Постановлению Правительства РФ от 4 февраля 2015 г. №99" были закреплены более жесткие требования к исполнителям: теперь необходимо, чтобы в штате организации по основному месту работы состояли минимум 12 оценщиков. При этом не менее пяти специалистов должны являться членами саморегулируемой организации оценщиков (СРО) в течение 5 лет, предшествующих дате подачи заявки на участие в закупке. Кроме того, ужесточились требования к опыту составления отчетов об определении кадастровой либо рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно вступающим в силу изменениям к кадастровой оценке не допускаются оценщики, в отношении которых профильными СРО применяются дисциплинарные меры за нарушения закона «Об оценочной деятельности в РФ», федеральных стандартов и правил оценки и иных нормативных правовых актов, регулирующих отрасль. Кроме того, согласно поправкам, участником закупки может стать только юридическое лицо, прошедшее государственную регистрацию как минимум за 7 лет до начала этого закупочного процесса, и обладающее успешным опытом исполнения государственных или муниципальных контрактов. Новая проблема состоит в том, что на текущий момент таким требованиям не соответствует ни один исполнитель, выполнявший кадастровую оценку на территории Свердловской области за последние 5 лет, в том числе СОГУП «Областной центр недвижимости» (БТИ Свердловской области).
• основная проблема всего процесса заключена непосредственно в этапе определения кадастровой стоимости. В рамках данного этапа проводится большое количество трудоемких аналитических процессов, и не всегда компании, выполняющие данные работы, обладают достаточным количеством аналитического материала для адекватного определения кадастровой стоимости, часто не вникают в специфику отдельных территорий, и используют укрупнение процессов в целях минимизации трудоемкости. В текущей сложившейся ситуации основное требование к результату кадастровой оценки
• справедливость, которая достигалась бы с одной стороны максимальным доходом в бюджет, с другой стороны минимальными претензиями налогоплательщиков к величине определенной кадастровой стоимости. Такой результат может быть достигнут только при систематическом и тщательном подходе к подготовке и непосредственному выполнению кадастровой оценки, в том числе и со стороны заказчика. Немаловажным является и опыт исполнителя, в том числе и на территориях проведения кадастровой оценки.